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以工程款折抵的房屋双重买卖的问题探讨
2015-10-10 13:03:32  【字号: | |

以工程款折抵的房屋双重买卖的问题探讨

           

案情:

赵某承建白沟某小区的采暖外网建设安装工程。竣工后,因开发商不能给付工程款,赵某便与其签订了商品房买卖合同,以房折抵工程款。之后,赵某偶然得知开发商把抵款房又卖给他人,并在房管部门办理了备案登记。赵某提起诉讼,高碑店市人民法院判决:准予双方解除签订的商品房买卖合同,开发商返还赵某购房款并向其支付购房款一倍的惩罚性赔偿款。开发商不服,上诉至保定市中级人民法院。二审维持原判。

剖析:

在本案中,商品房买卖合同是合法有效的。开发商因工程款给付,与赵某签订了房屋折抵工程款协议,基于协议签订了商品房买卖合同,向赵某开具了购房款收据。该商品房买卖合同是当事人双方真实的意思表示,基于平等、自愿,也没有违反法律法规强制性规定,合同合法有效。此时,开发商是出让人,赵某是受让人。房屋折抵工程款协议、房屋买卖合同和购房款收据证实:开发商已按约定向赵某履行了工程款付款义务,享有请求赵某支付购房款的权利;赵某向开发商支付了抵款房的对价,享有请求开发商交付房屋的权利。赵某签订抵款房买卖合同,实为折衷之举,使不能拿到工程款的风险降到最小,这应当受到法律保护。该房屋买卖合同如果被认定无效,则自始无效,那么赵某的利益就得不到保护,使他重新追讨工程款,回到原来不稳定的状态,给他造成不应有的损害,这对赵某显然是不公平的。

赵某能否请求解除开发商与第三人之间的房屋买卖合同呢?合同具有相对性,主张解除合同必须由合同的当事人提出,合同以外的人无权要求解除合同。所以,赵某无权主张解除开发商与第三人之间的买卖合同,只能请求解除其与开发商之间的合同。

开发商把商品房又卖给他人的行为构成根本违约。开发商一房二卖,并办理了备案手续,导致其不能向赵某交付房屋。此时,属于法律上的履行不能,构成根本违约。开发商因为自己的过错不能履行向赵某交付房屋的主要义务,导致赵某的债权无法实现,应承担违约责任。赵某依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《合同法》第一百一十二条之规定,有权请求开发商解除合同、返还已付购房款及利息,并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

点评:

从民法上看,正当行使民事权利是合法的,应当受到法律保护,而滥用民事权利并给他人造成损害的行为,违反了诚实信用原则,同时构成侵权,应当承担损害赔偿责任。签订以房折抵工程款的房屋买卖合同要防范法律风险。合同要采用书面形式,要约定抵款房屋的具体位置和面积及其图纸、实际工程款与房屋实际价款的差额的处理、向施工方指定的第三人售房时开发商保证抵款房无权属纠纷、无权利负担,开发商要出具收款凭证。施工方要保留能够证明买卖合同的所有证据。

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